Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung

© Aurélien bellanger – unsplash.com

Immobilienfinanzierung betrifft, wie der Name bereits verraten lässt, die Finanzierung einer Immobilie. Streng genommen wird darunter ebenso die Errichtung und Sanierung einer bereits in der Vergangenheit erworbenen Immobilie erfasst. Da bei der Immobilienfinanzierung sowohl zwischen der gewerblichen als auch der privaten Immobilienfinanzierung zu unterscheiden ist, müsste man streng genommen beide Arten behandeln. Unser Artikel umfasst aber lediglich den privaten Gebrauch, obwohl wir ebenso den Immobilienerwerb zu Vermiet zwecken inkludieren (allerdings nur für private Personen und nicht für Unternehmer).

Wir befassen uns heute speziell mit der Immobilienfinanzierung, weil das derzeitige Zinsumfeld die Überlegung einer besonderen Variante der Finanzierung zulässt. Wir wissen, dass das derzeitige Zinsumfeld sehr niedrig ist. Obwohl wir in einigen Artikeln bereits darauf hingewiesen haben, sollte sich das auch mittelfristig nicht ändern. Heute stellen wir die folgende Überlegung an:

Lässt sich die Immobilienfinanzierung durch kurze Laufzeiten (ein bis drei Jahre) finanzieren, d.h. der Großteil der Tilgung erfolgt in den ersten 3 Jahren. Dadurch erspart man sich beim verbleibenden Kreditbetrag eine ganze Menge an zu zahlenden Zinsen.

Grundkonzeption eines Immobilienkaufs und Kernrisiken

Grundsätzlich galt – zumindest bis zur Finanzkrise 2008 – die insbesonders private Immobilienfinanzierung aus der Sicht einer Kredit gewährenden Bank als ein sehr sicheres und wertbeständiges Darlehen, da mit einer geringen Ausfallsquote zu rechnen war und der Kredit durch die Immobilie ausreichend gedeckt war. Der Immobilie wurde eine stetige Wertsteigerung zugemessen, ein Umstand der zwar heute wieder gilt, aber nach 2008 purzelten die Immobilienpreise teils merklich in den Keller und boten den Banken auch wenig Wiederveräußerungswert. Das erste große Risiko besteht also im Sinken der Immobilienpreise.

Das zweite große Risiko besteht darin, dass der ursprüngliche Beleihungswert beim Fallen von Immobilienpreisen nicht mehr gesichert ist. Dieser Punkt ist sehr wichtig für unsere These, den Großteil der Kreditsumme innerhalb der ersten 3 Jahre zu begleichen. Denn wenn der Beleihugswert unter die Restschuld fällt, dann ist der Kreditgeber berechtigt, zusätzliche Sicherheiten zu fordern. Auch der Risikoaufschlag erhöht sich in diesem Szenario. Im schlimmsten Fall kommt es nämlich zur Kündigung des Kredites (d.h. Fälligstellung) wenn sich Kreditgeber und Kreditnehmer hier nicht einigen können. Was man auf jeden Fall vermeiden sollte ist eine Fälligstellung des Kredites: In diesem Fall wird nämlich der Verwertungsprozess eingeleitet. Meist fällt dies auf einen ungünstigen Zeitpunkt und es wird ein Schleuderpreis erzielt, jedoch der ursprüngliche Beleihungswert fällig gestellt.

Wenn wir bei unserem Szenario davon ausgehen, dass sich sowohl Zinsen als auch Immobilienpreise in den nächsten 3 Jahren stabil entwickeln werden (ergo kein Crash Szenario), dann würde man als Kreditnehmer sehr wohl davon profitieren, den Großteil der Summe in 3 Jahren zu begleichen.

Rückzahlungsszenarien (bzw. Optionen)

Grundsätzlich wird ein Darlehen über einen festgelegten Zeitraum abgeschlossen. Über diesen Zeitraum ist der Kredit zu tilgen. In der Praxis werden feste Annuitäten vereinbart (d.h. bestimmter Betrag im Monat ist zurückzuzahlen – sog. Annuitätendarlehen). Dadurch wird auch die Zinsbelastung stetig reduziert. Es bestehen nun grundsätzlich zwei Varianten wie sie ihr Darlehen zurückzahlen können.

In der ersten Variante, dem sog. „Volltilgerdarlehen“, bleibt die Annuität über den gesamten Zeitraum (5, 10 oder 20 Jahre) gleich. Diese Variante eignet sich NICHT für unser Beispiel!!!

In der zweiten Variante, dem sog. „Zinsbindungsdarlehen“, einigen sie sich mit dem Kreditgeber auf bestimmte Zinsbindungsfristen, ebenso wiederum i.d.R auf 5, 10, etc Jahre. Logischerweise gilt, je kürzer die Laufzeiten, desto geringer auch die Zinsbelastung für sie.

Die dritte Variante sei hier vorerst nur form halber erwähnt, da es sich um die Bausparfinanzierung handelt. Wir werden uns diesem Thema in einem späteren Beitrag (Artikel) gesondert widmen.

Bedenken sie, dass jede Annahme ein Risiko darstellt…

Aus obigen Überlegungen resultiert, daß wir Annahmen hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung der Märkte tätigen müssen. Von Bedeutung sind insbesondere die Entwicklung der Zinssätze und auch der Immobilienpreise, wobei beides wohl in direktem Zusammenhang steht. Aus der Vergangheit können wir wohl aber den Schluss ziehen, dass Märkte nicht unmittelbar auf Veränderungen reagieren (Crash Szenario!) sondern noch ein Aktionsspielraum bleibt. Auch die Entwicklung der Zinsen vor 2008 hatte ein ähnliches Bild gezeigt. In der Praxis bedeutet das etwa folgendes: Die Zinsen erhöhen sich um ein Viertel %-Punkt, dadurch sollten aber die Vermögenswerte wie Aktien oder Immobilien nicht um 10 bis 20% einbrechen. Ab 20% spricht von einem Crash.

Conclusio

Welche Möglichkeiten bestehen für sie nun? Wir können wohl davon ausgehen, dass sich das allgemeine Zinsniveau nur schrittweise, wenn überhaupt, in den nächsten 3 Jahren erhöhen wird. Dies bietet ihnen entsprechende Sicherheit von seiten der Zinsen.

Betreffend der Immobilienpreise gelten die Preisniveaus in Deutschland grundsätzlich nicht mehr als billig (ähnlich dem Aktienmarkt) und teilweise überteuert. Von dieser Seite besteht Risiko und sie müssen sich darüber im klaren sein, KEIN Schnäppchen mehr zu bekommen. Man sollte sogar eine kleine Korrektur (2 bis max 10% – wobei dies sehr pessimistisch ist) einplanen, wenngleich man für diese Aussage vermutlich sehr viele kritische Stimmen bekommt. Dennoch eine vorsichtige Kalkulation ist meist besser als eine zu optimistische. Sie werden merken, dass unsere Einschätzungen meist übervorsichtig sind.

Gehen sie von stabilen Niveaus bei beiden Parametern für die nächsten 3 Jahre aus und agieren sie dennoch vorsichtig was die zukünftige Entwicklung angeht, dann würde sich ein „Zinsbindungsdarlehen“ fixiert auf 3 Jahre durchaus lohnen. Sie zahlen mit „billigem“ Geld einen Großteil ihrer Schulden zurück und minimieren das Restrisiko auf einen sehr kleinen Betrag, den sie notfalls auch umschulden können. Hier eignen sich unter Umständen auch peer to peer Vermittler, die sie ergänzend einschieben können. Vermutlich wäre es auch eine Variante, peer to peer * und traditionelle Kreditgeber zu kombinieren, wobei dies für eine generelle Abhandlung zu allgemein wäre. Man müsste sich dies im Einzelfall ansehen. Gerne nehmen wir dazu ihr feedback auf und beantworten ihre Fragen!

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